Thị trường nhà Úc đang hạ nhiệt nhưng người mua nhà lần đầu vẫn chần chừ không chịu mua
Lãi suất tăng ba lần liên tiếp, chính sách thuế thay đổi lớn, giá nhà bắt đầu giảm ở nhiều phân khúc — đây lẽ ra là thời điểm người mua nhà lần đầu chờ đợi bấy lâu. Thế nhưng theo số liệu mới nhất, họ lại đang rút lui.
## Chuyện gì đang xảy ra
Theo The Guardian Australia, nghiên cứu từ nền tảng dữ liệu bất động sản Cotality và nhiều nguồn tín dụng cho thấy thị trường nhà ở Úc đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt rõ rệt. Số đơn vay mua nhà lần đầu trong tháng 5 giảm 13,4% so với tháng 5 năm 2025, theo công ty tín dụng Equifax. Tổng đơn vay mua nhà nói chung trong cùng kỳ cũng giảm 10,9%. Riêng với công ty môi giới Loan Market, số đơn vay nhà lần đầu trong tháng 6 giảm tới 20% so với tháng 6 năm ngoái.
Từ tháng 10 năm ngoái đến tháng 3 năm nay, người mua nhà lần đầu từng chiếm hơn 10.000 khoản vay mới mỗi tháng, một phần nhờ chương trình đặt cọc 5% của chính phủ mở rộng. Nhưng sau ba lần Ngân hàng Dự trữ tăng lãi suất, lãi suất vay mua nhà trung bình hiện đã vượt 6% mỗi năm, khiến nhiều người không còn đủ khả năng tiếp cận.
Buyers agent tại Brisbane là Lauren Jones chia sẻ với The Guardian Australia rằng dù thị trường đang yên tĩnh hơn và có lợi cho người mua lần đầu, cô ít thấy họ xuất hiện. "Đây đúng là điều người mua lần đầu đã chờ đợi... vậy mà họ lại không chịu nắm lấy cơ hội," Jones nói. Theo bà, người mua lần đầu thường xông vào khi thị trường nóng, nhưng khi thị trường bắt đầu hạ nhiệt, họ lại dừng lại vì lo sợ giá còn tiếp tục giảm.
## Giá nhà đang thay đổi thế nào
Theo dữ liệu của Cotality được cung cấp riêng cho The Guardian Australia, nhà trong phạm vi giá trần của chương trình đặt cọc 5% tăng giá nhanh hơn và lâu hơn, nhưng cũng bắt đầu giảm từ tháng 6. Nhà ngoài giá trần đã giảm từ tháng 4.
Ở phân khúc cao cấp, mức giảm rõ hơn. Tại Sydney, nhóm nhà thuộc top 25% đắt nhất — tức nhà có giá khoảng 1,8 triệu đô trở lên — đã giảm trung bình khoảng 90.000 đô trong ba tháng qua. Melbourne, Brisbane, Adelaide, Perth và Hobart cũng ghi nhận xu hướng tương tự ở phân khúc giá cao.
Tổng số giao dịch nhà ở các thành phố lớn trong ba tháng đến tháng 6 giảm 16,2% so với cùng kỳ năm ngoái, theo giám đốc nghiên cứu Cotality Tim Lawless. Số nhà rao bán tồn đọng tăng 11% so với năm ngoái. Thời gian nhà nằm trên thị trường chưa bán được cũng kéo dài từ 28 ngày lên 30 ngày. Tỷ lệ bán thành công qua đấu giá đã giảm xuống dưới 50% mỗi tuần kể từ cuối tháng 5, thấp hơn nữa ở Sydney.
## Nhà đầu tư thì sao
Ngân sách liên bang hồi giữa tháng 5 đã cắt giảm quyền khấu trừ âm (negative gearing) cho nhà đầu tư mua nhà cũ. Các ngân hàng lớn phản ứng bằng cách giảm khoảng 20% hạn mức vay của nhà đầu tư, theo Ngân hàng NAB. Westpac cho biết khoản vay từ nhà đầu tư giảm một phần năm từ sau ngân sách đến giữa tháng 6. Tổng giám đốc mảng tiêu dùng của Westpac, bà Carolyn McCann, nói rằng tỷ lệ nhà đầu tư trong danh mục cho vay của ngân hàng đã giảm từ khoảng 40% xuống gần mức lịch sử 33%.
Tuy nhiên nhà đầu tư vẫn còn hứng thú với nhà mới xây, vì chính sách mới vẫn cho phép họ hưởng ưu đãi thuế khi mua hoặc xây nhà mới. Loan Market ghi nhận số đơn vay từ nhà đầu tư mua nhà mới trong tháng 6 tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái.
## Ảnh hưởng với người Việt ở Úc
Nếu bạn đang để dành tiền mua nhà lần đầu, đây là giai đoạn đáng theo dõi sát. Thị trường đang có nhiều nhà hơn để lựa chọn, ít người cạnh tranh hơn, và áp lực mua nhanh không còn cao như trước. Nhưng lãi suất vay đã vượt 6% mỗi năm, tức khoản trả hằng tháng sẽ cao hơn đáng kể so với hai năm trước dù giá nhà có giảm.
Chương trình đặt cọc 5% của chính phủ vẫn còn hiệu lực, với mức giá trần khác nhau tùy tiểu bang — ví dụ 950.000 đô cho Melbourne và Geelong, 1,5 triệu đô cho các thành phố NSW, 1 triệu đô cho đông nam Queensland. Nếu nhà bạn nhắm đến nằm trong giá trần này, bạn vẫn có thể đủ điều kiện tham gia chương trình.
## Bạn nên làm gì
Nếu đang cân nhắc mua nhà lần đầu, hãy dùng công cụ tính toán lãi suất trên trang MoneySmart của chính phủ (moneysmart.gov.au) để xem mức trả hằng tháng với lãi suất hiện tại. Kiểm tra giá trần của chương trình First Home Guarantee theo tiểu bang bạn đang ở tại trang Housing Australia (housingaustralia.gov.au). Nếu bạn đang lo về khả năng vay, hãy nói chuyện với ít nhất hai đến ba broker khác nhau để so sánh — không nên chỉ hỏi một ngân hàng.
Thị trường đang thay đổi nhanh, nên không cần phải vội, nhưng cũng đừng chờ đợi mà không chuẩn bị gì.
## Nguồn
The Guardian Australia